தமிழகத்தில் கட்டுமான நிறுவனங்களிடம் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளில் வீடுகள் (FLAT) அல்லது தனி வீடுகள் (VILLA) வாங்க முன்பதிவு செய்த பிறகு உரிய நேரத்தில் சிலர் வீடு கிடைக்காமல் தவிக்க நேரிடுகிறது. இத்தகைய சூழலில் நீதிமன்றங்களையும், ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தையும் பாதிக்கப்பட்டோர் நாடி வருகின்றனர். இதைத் தவிர்ப்பதற்கு, வீடுகளை வாங்க ஒப்பந்தம் போடும் போதும், அதன்பின்னும் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்களைக் குறித்து விளக்குகிறது இந்த கட்டுரைத் தொகுப்பு.
என்ன பிரச்னை?
கோவை நுகர்வோர் குறை தீர் ஆணையத்தில் கிணத்துக்கடவைச் சேர்ந்த மங்கையர்க்கரசி என்பவர் மனு ஒன்றை தாக்கல் செய்திருந்தார். “காளப்பட்டி பகுதியில் ஒரு கட்டுமான நிறுவனத்தின் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு திட்டத்தில் ஒரு வீடு (FLAT) வாங்குவதற்கு கடந்த 2022 ஆம் ஆண்டில் ரூ.5 லட்சம் செலுத்தி, ஒப்பந்தம் செய்யப்பட்டது. பத்திரப்பதிவு முடிந்தபின், மீதித்தொகையைத் தர வேண்டுமென்பது ஒப்பந்தம். ஆனால் அதற்கு முன்பாகவே, கிளப் ஹவுஸ் கட்டுவதற்கு பணம் செலுத்துமாறு அந்த நிறுவனம் கேட்டது.
அதனை ஏற்காமல், முன்பணத்தைத் திரும்பக் கேட்டு, இ-மெயிலில் முறையிட்ட போது, அதனை நிறுவனம் ஏற்றுக்கொண்டாலும் பணம் திருப்பித் தரப்படவில்லை” என்று அந்த மனுவில் மங்கையர்க்கரசி குறிப்பிட்டிருந்தார். இதனை விசாரித்த கோவை நுகர்வோர் குறை தீர் ஆணையம், மங்கையர்க்கரசிக்கு முன் பணத்தை 9 சதவீத வட்டியுடன் திருப்பித் தருவதுடன், மன உளைச்சலுக்கு இழப்பீடாக ரூ.10 ஆயிரமும், வழக்குச் செலவுக்கு ரூ.5 ஆயிரமுமாக ரூ.15 ஆயிரமும் வழங்க உத்தரவிட்டது.
இதேபோல், சென்னை மணப்பாக்கத்தில் பாதிக்கப்பட்ட சுபஸ்ரீ என்பவர் உயர் நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடர்ந்த போது, அவர் கொடுத்த 2.02 கோடி ரூபாயை ஆண்டுக்கு 10.25 சதவீத வட்டியுடன் திருப்பிக் கொடுக்க கட்டுமான நிறுவனத்திற்கு நீதிபதிகள் உத்தரவிட்டனர். மன உளைச்சலுக்காக 5 லட்ச ரூபாய் இழப்பீடும், வழக்குச் செலவுக்கு ஒரு லட்சமும் சேர்த்து வழங்க கட்டுமான நிறுவனத்துக்கு கடந்த ஆண்டு டிசம்பரில் உயர் நீதிமன்றத்தில் உத்தரவிட்டது.
சென்னை மேடவாக்கத்தைச் சேர்ந்த பாபு பிரசாத் வழக்கில், ரியல் எஸ்டேட் ஆணையம் ஆணை பிறப்பித்த பிறகும் இழப்பீடு கொடுக்காத கட்டுமான நிறுவனத்திற்கு எதிராக வாரண்ட் பிறப்பிக்குமாறு ஆட்சியருக்கு அந்த ஆணையம் உத்தரவிட்டது.
பட மூலாதாரம், Getty Images
மும்முறைகளில் முறையிடும் நுகர்வோர்
மேற்கூறிய நிகழ்வுகளைப் போல, கட்டுமான நிறுவனங்களிடம் பணம் செலுத்திய பிறகும் உரிய நேரத்தில் வீடு கிடைக்காமல் தவிக்கும் நிலைக்கு தள்ளப்படுவதைத் தவிர்க்க வீட்டு மனை, அடுக்கு மாடிக் குடியிருப்புகளில் வீடு அல்லது தனி வீடு வாங்குவோர், ஒப்பந்தம் போடும் முன் அல்லது பத்திரம் முடிக்கும் முன் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள் இங்கே விளக்கமாக தரப்பட்டுள்ளன.
தமிழ்நாடு அரசின் நகர ஊரமைப்புத்துறை அதிகாரிகள், கிரடாய் நிர்வாகிகள், சிவில் மற்றும் நுகர்வோர் வழக்குகளைக் கையாளும் மூத்த வழக்கறிஞர்கள் தரப்பில் சேகரித்த தகவல்களின் அடிப்படையில் இந்த கேள்விகளுக்கு விளக்கம் அளிக்கப்பட்டுள்ளது.
1. மனை வாங்கும் போது கவனிக்க வேண்டிய அடிப்படை விசயங்கள் என்ன?
ஒரு மனை வாங்குவதாக இருந்தால் முதலில் அந்த மனைப்பிரிவுக்கு உள்ளாட்சி மற்றும் நகர ஊரமைப்புத் துறையிடம் முறையான திட்ட அனுமதி பெறப்பட்டுள்ளதா என்று பார்க்க வேண்டும். சாலைகள், பொது ஒதுக்கீட்டு இடங்கள், மின் மாற்றிக்கான இடம் சம்பந்தப்பட்ட உள்ளாட்சி நிர்வாகத்திடம் தானப்பத்திரமாக அளிக்கப்பட்டுள்ளதா என்பதைப் பார்ப்பதுடன், நகர ஊரமைப்புத் துறையால் மனைப்பிரிவு அங்கீகார எண் தரப்பட்டுள்ளதா, அது ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்கு முறை ஆணைய இணையத்தில் உள்ளதா என்பதையும் பரிசோதிக்க வேண்டும் என்கிறார் தமிழக அரசின் நகர ஊரமைப்பு இயக்குநர் கணேசன்.
பட மூலாதாரம், Getty Images
வளாகத்திற்குள் அமைக்கப்படும் (Gated Community) அடுக்கு மாடிக் குடியிருப்பில் வீடு (FLAT) அல்லது தனி வீடு (VILLA) வாங்குவோர் முதலில் கவனிக்க வேண்டியதை விளக்குகிறார் மூத்த சிவில் வழக்கறிஞர் பாலாஜி ஸ்ரீதர்.
”கட்டுமானத் திட்டத்தில் நிலம் ஒருவருடையதாகவும், கட்டும் பணி கட்டுமான நிறுவனத்துடையதாகவும் இருக்கும். இரு தரப்புக்கும் இடையில் கூட்டிசைவு ஒப்பந்தம் (Joint Venture) போடப்பட்டிருக்கும். அந்த ஒப்பந்தம் சரியாக இருக்கிறதா என்பதைப் பார்க்க வேண்டியது, வீடு வாங்குபவரின் பொறுப்பாகும். அதாவது அந்த கட்டடம் அமையும் நிலத்துக்கு உரிமையாளராக பலரும் இருக்கலாம். அதில் யாரும் விடுபடாமல் ஒப்புதல் அளித்துள்ளார்களா என்பதைப் பார்க்க வேண்டும். இல்லாவிட்டால் வழக்கு தாக்கல் செய்யவும் நிலம் பறிக்கப்படவும் வாய்ப்புள்ளது.” என்கிறார் பாலாஜி ஸ்ரீதர்.
எதிர்காலத்தில் நில உரிமையாளர்களில் யாராவது ஒருவர் நிலத்துக்கு, சட்டரீதியாக உரிமை கோரினால் கட்டுமானம் அமைந்துள்ள இடத்தின் நிலை கேள்விக்குறியாகும் என்று கூறும் அவர், நிலத்துக்கு கட்டுமான நிறுவனம் உரிமை கோர முடியாது என்பதால் இதை இரு தரப்புமே முதலில் உறுதி செய்வது அவசியம் என்கிறார்.
3. மனைப்பிரிவு, தொகுப்பு வீடு திட்டங்களுக்கான வித்தியாசம் என்ன?
முதலில் அந்த திட்டம் தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்கு முறை ஆணையத்தின் இணையதளத்தில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதா, விளம்பரத்தில் அந்த ஆணையம் கொடுத்துள்ள பதிவு எண் இருக்கிறதா என்பதைப் பார்க்க வேண்டுமென்று வலியுறுத்துகிறார் இந்திய கட்டுமான நிறுவனங்களின் கூட்டமைப்பு (CREDAI) கோவை கிளையின் தலைவர் குகன் இளங்கோ.
ஒரு சில கட்டுமான நிறுவனங்கள் அல்லது தனி புரமோட்டர்கள், ‘குரூப் ஹவுசிங்’ திட்ட அனுமதி வாங்காமல், மனைப்பிரிவுக்கான அனுமதி வாங்கி, மனையிடங்களை விற்று, அந்த மனையிடங்களில் வீடுகளைக் கட்டித் தருகின்றனர். அத்தகைய மனைப்பிரிவுகளைச் சுற்றிலும் வளாகம் அமைத்தாலும், அதற்கு ‘கேட்’ போட்டுத் தடுக்க முடியாது. அந்த மனைப்பிரிவுக்கு முன்னும் பின்னுமாக இருக்கும் பகுதிகளுக்கு அணுகுசாலைகளை அனுமதிக்க வேண்டும். அதனால் பெறப்பட்டுள்ள திட்ட அனுமதி, மனைப்பிரிவுக்குரியதா அல்லது தொகுப்பு வீடு (Group Housing) அனுமதியா என்பதைப் பார்க்க வேண்டுமென்று கூறுகிறார்கள், ஆணையத்திடம் பதிவு பெற்ற கட்டுமான நிறுவனத்தின் நிர்வாகிகள்.
பட மூலாதாரம், Getty Images
4. கட்டுமானத் திட்டம் அமையும் நிலம் குறித்து கவனிக்க வேண்டிய வேறு அம்சங்கள் என்ன?
ஒவ்வொரு திட்டத்தையும் முடிப்பதற்கு ஒரு கால அவகாசம் நிர்ணயிக்கப்படும்; உதாரணமாக 24 மாதங்களில் திட்டம் முடியுமென்று கட்டுமான நிறுவனத்துக்கும், நில உரிமையாளருக்கும் ஒப்பந்தம் போடப்பட்டிருக்கும். ஏதாவது காரணங்களால் 6 மாதங்கள் தள்ளிப் போகலாம். அத்தகைய சூழ்நிலையில், அந்த 6 மாதத்திற்கு நில உரிமையாளருக்கு கட்டுமான நிறுவனம் பணம் செலுத்த வேண்டியிருக்கும்.
அதற்குப் பின்னும் கட்டுமானம் முடியவில்லை என்றால், அந்த நிலத்தில் கட்டுமான நிறுவனத்துக்கு எந்த உரிமையும் இல்லை என்று ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். ஒப்பந்தத்தின்படி, தங்கள் நிலத்தில் கட்டுமானத் திட்டத்தைச் செயல்படுத்தவே நில உரிமையாளர் அனுமதியளித்துள்ளார். குறித்த காலத்துக்குள் அதைச் செயல்படுத்தாவிடில் ஒப்பந்தப்படி, கட்டுமான நிறுவனத்தினர் அந்த நிலத்துக்குள் செல்வதற்கே சட்டப்படி அனுமதி கிடையாது. சில ஒப்பந்தங்களில் கால அவகாசத்துக்குள் முடிக்காவிடில் ஒப்பந்தம் ரத்து செய்யப்படுவதாகக் கூறப்பட்டிருக்கும். வீடு வாங்குபவர் இதையும் கவனிக்க வேண்டும்.
பட மூலாதாரம், Getty Images
5. அனுமதி பெற்ற திட்டப்படி கட்டப்படுகிறதா என்பதை வாங்குபவர் எப்படி அறிந்து கொள்வது?
ஒவ்வொரு கட்டுமானத் திட்டத்துக்கான அனுமதி மற்றும் திட்டம் குறித்து, தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்கு முறை ஆணையத்தின் (RERA) இணையதளத்தில் விபரங்கள் இருக்கும். அதில் திட்ட வரைபடமும் இடம் பெற்றிருக்கும். அதைப் பார்த்து திட்ட அனுமதி பெறப்பட்டதன்படி, கட்டடம் கட்டப்படுகிறதா என்பதைத் தெரிந்து கொள்ளலாம்.
அதற்கு மாறாக விதிகளை மீறி (VIOLATION) கட்டப்பட்டுள்ளதாகவோ, பெறப்பட்ட அனுமதிக்கு மாறாகவோ (DEVIATION) கட்டப்பட்டுள்ளதாகத் தெரிந்தால் ஆணையத்திடம் முறையிடலாம்.
6. விதிமீறலுக்கும் (VIOLATION) அனுமதிக்கு மாறான கட்டடத்துக்கும் (DEVIATION) உள்ள வித்தியாசம் என்ன?
திட்ட அனுமதியில் குறிப்பிடப்பட்டிருந்த அளவை விட, வெளிக்கூரையை (Sun Shade) சற்று பெரியதாகக் கட்டியிருந்தால் அது அனுமதிக்கு மாறானதாக (DEVIATION) கருதப்படும். அதற்கு அபராதம் மட்டுமே விதிக்கப்படும்.
ஆனால் கட்டடத்தைச் சுற்றி 10 அடிக்கு பக்கத் திறவிடம் (Set back) விடுவதற்குப் பதிலாக 5 அடி மட்டுமே விட்டிருந்தால் அது விதிமீறலாக (VIOLATION) எடுத்துக் கொள்ளப்படும். சட்டப்படி அந்தக் கட்டடத்தை இடிப்பதற்கும் அதிக வாய்ப்புள்ளது. அதனால் வாங்குபவர் இதைக் கவனிப்பது மிக முக்கியம்.
பட மூலாதாரம், Getty Images
7. வீடு வாங்குபவர் – கட்டுமான நிறுவனம் ஒப்பந்தத்தில் எதைக் கவனிக்க வேண்டும்?
‘கேட்டடு கம்யூனிட்டி’ திட்டங்களில் 30 ப்ளஸ், 50 ப்ளஸ் வசதிகள் (Amenities) என்று விளம்பரத்தில் கூறப்பட்டிருப்பதை காண முடியும். பொதுப் பூங்கா, விருந்தினர் பூங்கா, சிறுவர் பூங்கா, ஜிம், நீர் சுத்திகரிப்பு நிலையம் (RO PLANT), கழிவுநீர் சுத்திகரிப்பு நிலையம் (STP), வீடுகளுக்கு குழாயில் எரிவாயு அளிக்கும் பொது கட்டமைப்பு மற்றும் பாதாள சாக்கடை வசதி என்று பல வசதிகள் இருப்பதாகக் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும்.
இவற்றுக்கான தொகையும், அந்த திட்டத்தில் வீடுகள் வாங்குவோரின் எண்ணிக்கையை வகுத்து, அனைவரிடமும் சமமாக வாங்கப்பட்டிருக்கும். விளம்பரம் மற்றும் ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிட்டிருக்கும் இந்த வசதிகளை கட்டுமான நிறுவனம் செய்துள்ளதா என்பதைப் பார்க்க வேண்டும்.
ஒரு சில பகுதிகளில் பாதாள சாக்கடை இணைப்பே இருக்காது. ஆனால் பாதாள சாக்கடை இணைப்பு தருவதாகக் கூறி, அதற்குமான தொகையும் வீடு வாங்குவோரிடம் வாங்கப்பட்டிருக்கும். அப்பகுதிக்கு பாதாள சாக்கடைத் திட்டம் பல ஆண்டுகள் கழித்து வரும்போது, அதற்கான தொகை ஒவ்வொரு வீட்டிலும் கேட்கப்படும். அதனால் அதற்குரிய கட்டமைப்பு முதலிலேயே உள்ளதா, உள்ளாட்சி நிர்வாகத்துக்கு அதற்கான பணம் கட்டுமான நிறுவனத்தால் செலுத்தப்பட்டுள்ளதா என்பதையும் சோதித்து, அதற்கான ரசீதையும் கட்டுமான நிறுவனத்திடமிருந்து வாங்கி வைத்துக் கொள்ள வேண்டும்.
8. வீடு வாங்குபவர், எந்த விதத்தில் தனக்கு இழப்பீடு கோரலாம்?
ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிட்ட காலத்துக்குள் வீட்டை ஒப்படைக்காவிடில், அடுத்த 6 மாதங்களுக்கு கட்டுமான நிறுவனம், வீடு வாங்குபவருக்கு அபராதம் கொடுக்க வேண்டும்.
அந்த வீடு, ரூ.25 ஆயிரத்துக்கு வாடகைக்குப் போகுமென்றால், வாங்குபவருக்கான மன உளைச்சலுக்கும் சேர்த்து ரூ.50 ஆயிரம் அதாவது இரு மடங்கு அபராதம் கோருவதற்கும் சட்டத்தில் இடம் உள்ளது.
9. கட்டுமான நிறுவனம் உறுதியளித்த பொருட்களைப் பயன்படுத்தவில்லை என்பதற்கும் சட்ட ரீதியாக இழப்பீடு கேட்க வாய்ப்புள்ளதா?
ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிட்டபடி (Specifications) பொருட்களைப் பயன்படுத்த வில்லை என்பதை துறை ரீதியான நிபுணர்களை வைத்துக் கண்டறிந்து, அதற்கான வித்தியாசத்தை தொழில்நுட்பரீதியாக நிரூபிப்பது மிகவும் கடினமானது. அதே நேரத்தில் ஓர் அறையை 10க்கு 14 அடி அளவில் கட்டித்தருவதாகக் கூறிவிட்டு, 10க்கு 12 அடியாகக் குறைத்திருந்தால் அதை நிரூபிப்பதும், அதற்கு இழப்பீடு கோருவதும் எளிது.
பட மூலாதாரம், Getty Images
10. வீடு வாங்குபவர் எந்தெந்த அதிகார அமைப்புகளை அணுகி நியாயம் பெற முடியும்?
எட்டு வீடுகளுக்கும் அதிகமாகவுள்ள அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு அல்லது தொகுப்பு குடியிருப்பு திட்டங்களாக இருந்தால், ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்கு முறை ஆணைய தீர்ப்பாயத்தை அணுகலாம். அதற்குக் குறைவான வீடுகளாக இருந்தால் நுகர்வோர் நீதிமன்றத்தில் மனு தாக்கல் செய்யலாம்.
தீர்ப்பாயம் தரும் உத்தரவில் எதிர்பார்த்த நியாயம் கிடைக்கவில்லை என்று கருதினால் உயர்நீதிமன்றத்தில் வழக்குத் தொடுக்கலாம்.
11. ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்கு முறை ஆணையத்தின் (RERA) அதிகாரம் என்ன?
இந்தியாவில் மனைப்பிரிவுகள் மற்றும் கட்டுமானத் திட்டங்களை ஒழுங்குபடுத்தும் பொருட்டு, கடந்த 2016 ஆம் ஆண்டில், ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம் 2016 கொண்டு வரப்பட்டது. இந்த சட்டத்தின் அடிப்படையில், ஒவ்வொரு மாநிலத்திலும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (RERA) நிறுவப்பட்டுள்ளது.
தமிழகத்தில் தமிழ்நாடு அரசு வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற மேம்பாட்டுத் துறையின் அரசாணையின்படி, (எண்.112 தேதி 22.06.2017) தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) விதிகள், 2017 உருவாக்கப்பட்டு, அரசால் அங்கீகரிக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த ஆணையத்தின் தற்போதைய தலைவராக, தமிழக அரசின் முன்னாள் தலைமைச் செயலாளர் சிவ்தாஸ் மீனா உள்ளார். அவருக்குக் கீழ் இரண்டு உறுப்பினர்கள் மற்றும் அலுவலர்கள் நியமிக்கப்பட்டுள்ளனர்.
ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீட்டை ஊக்குவிப்பதுடன், நுகர்வோரைப் பாதுகாப்பதுதான் இந்த ஆணையம் அமைக்கப்பட்டதன் நோக்கமாகக் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் துறையை ஒழுங்குபடுத்தி மேம்படுத்தும் விதமாகத் துவக்கப்பட்டுள்ள இந்த ஆணையம், ரியல் எஸ்டேட் துறையைக் கண்காணிப்பது மற்றும் புகார்களைத் தீர்ப்பதற்குமான அதிகாரத்தைக் கொண்டுள்ளது.
குடியிருப்பு மற்றும் வணிகத் திட்டங்களில் வாங்குபவர்களுக்கும் விளம்பரதாரர்களுக்கும் இடையிலான பரிவர்த்தனைகளை ஒழுங்குபடுத்துவதும், ஆணையத்தின் நோக்கங்களில் ஒன்றாக அதன் இணையதளம் குறிப்பிடுகிறது.
இந்த விதிமுறைகளின்படி, ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள், சொத்து விற்பனையாளர்கள், இடைத்தரகர்கள் என அனைத்துத் தரப்பினரும் இந்த ஆணையத்தில் (TNRERA) பதிவு செய்வது கட்டாயமாக்கப்பட்டுள்ளது. பதிவு செய்யாமல் இருப்பது சிறைத்தண்டனை அல்லது அபராதம் அல்லது இரண்டும் சேர்த்த தண்டனைக்குரிய குற்றமாகும். ஆணையத்தின் அனுமதியின்றி ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் கட்டுமானத் திட்டத்தை விளம்பரம் செய்யவும் முடியாது; விற்பனை செய்யவும் கூடாது. திட்டம் குறித்த விபரம் அனைத்தையும் RERA-வின் இணையதளத்தில் பதிவேற்றுவது கட்டாயமாகும்.
